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3月房价预言成真,接下来,行情将是这样的

深汕资讯中心 发布时间:2019.04.10 15:54:03
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一、3月看一年


在中国房地产市场中,3月是一年最重要的月份。一是去年整个淡季积累的购房需求会在这个月集中释放,二是开发商会选择此月作为开年冲刺销售业绩的关键节点,推出割肉式的优惠活动。


供需皆旺下,3月的市场成交量应当是一年中的峰值。


随后,根据市场行情的热度,地方政府会发布相关的调控措施引导房价预期,例如北京317和海南331,均是当地史上最极端的调控政策,直接锁冻交易,抑制房价过快上涨。


反观今年,各地在3月并未出现抑制性调控,反而更多的城市选择了违背基调的放松,说明什么?这个城市的市场需求是跟不上的,地方害怕房价掉下来,引发地价下跌,会不断地创造新的需求来刺激楼市。


所以此阶段的城市,凡是有意放开调控或者频发吸引人才政策,尤其是门槛极低的,均有房价虚高的嫌疑,未来房价还有回落的空间。


例如此前传得沸沸扬扬的石家庄“零门槛”落户,拿着身份证和户口薄可以称为国际庄人,其意图可谓司马昭之心。还有三月之前的海口、常州、西安、大连等等城市均不同程度下调落户门槛,这些城市的购房者不必着急上车。


以此,一般来说,房地产界也有“三月看一年”的说法。如果小阳春之首3月,这个城市的楼市还是不温不火,成交低迷,那么也说明这个城市这一年的市场基本没戏了。


熟悉子木的读者,去年大都听过我对今年3月小阳春的预测——“一线反弹,二线分化,三四线凉凉”,当时还遭到多种声音的质疑,说,一线城市房价这么高,凭什么还涨?二线城市历史规律都是同涨同跌,今年为何会分化,我这三四线城市都涨,哪有跌的道理,诸如此类。


我一度推出“成交三段论”,“楼市周期学”等分析方法来佐证我的观点。因为房价“没有无理由的涨,也没有无理由的跌”,万物轮回,房地产也逃不出周期约束,背后应是多项指标的相互勾连。


现在看来,市场行情又被我蒙对了,但我还想再用数据复盘一次3月的市场表现,因为数据中藏着大量可供挖掘的信息,可用来推理下半年的市场行情,这对于目前想买房的你,有很重要的启示作用。


二、一线反弹


在上轮周期中,一线城市的房价是最先上涨的一批,也是最先遭受严政调控的一批。但是短暂火爆的行情,引发了房价踩踏,炒房客和投资客蜂拥入场哄抬了购房成本,无论是在购房资格还是杠杆利率上,都对刚需购房者造成了不同程度的连带打击。


但对于刚需而言,买房是近在眼前必要的事,只要让购房成本回到可接受的最低点,就是最好的购房时机,所以房贷利率异常重要。


从去年年底开始,一线城市的房贷利率就开始接连回调,我们看到的景象就是,成交量随之加速回稳,房价开始筑底,那个时候正是市场的底部。今年3月,一线城市在房贷利率进一步下调后,购房需求开始井喷。下面我们来看数据。


3月,北京二手房网签住宅达1.6万套,这个数据是2018年5月后,连续10个月的最高值。这也是2017年317严控之后,除了2017年4月,2018年5月之外,第三个月成交量能超过1.6万套的月份。根据贝壳数据,刚需和刚改成交比例达到88.3%,刚需正在加速入场。


上海二手房和新房交易量共计3.5万套。其中二手房交易量为2.6万套。这个数据很夸张,2.6万套是什么呢?上海从2017年至今,整整26个月的时间,没有一个月突破过2万套。2019年3月一月的成交相当于2018年平均两个月的成交。上海的这波行情很扎实。


深圳新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.4%;二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,成交量为近半年新高。成交活跃度稳步提升。广州二手市场网签量达4272套,环比上涨211.60%,一手市场网签强势反弹猛增一倍。


我们看到,四大一线城市的成交量均有不同程度的上涨,其中北京和上海反弹非常明显,是因为之前调整期长达2年多,回跌比较充分;而深圳反弹不明显,是因为深圳过去两年房价调整的幅度很小,部分购房者还存在下跌预期,反弹能量不足。


成交量先于房价,当市场交易量快速上升导致市场过度活跃时,卖家就会因供需关系对市场更加自信,例如原来业主卖房肯砍价5-10万元,现在议价1-2万都难,有的会趁势上调房价,从而促成市场“买涨”的正循环。


涨够了就要跌,跌够了就会筑底,进入下一个上涨周期。这就是周期轮回,道理粗浅易懂。


三、二线分化


二线分化是个模糊概念。因为相对一线城市,二线城市每个城市的调控时间都是错乱的,至于哪些城市涨,哪些城市跌,哪些城市又是横盘企稳的,还要参考城市购买力,房价回调程度,还有库存情况等等。所以二线城市无法系统分析,只由其本身特点出发。从周期上可分为三类城市。


1.还没涨够的城市


前几天我发布了一篇团队调查报告,我们看到苏州楼市一片火热,土拍溢价率飙升,成交活跃,各个新开楼盘都靠抢。苏州就是典型在上一轮房价中没有涨够的城市,横向对比上海、杭州、南京,均价2万的苏州,洼地价值巨大。这从众多房企重仓苏州就能看得出来。


还有读者说苏州的这波楼市源于苏大强,这个也是笑谈。其实去年年底苏州的成交走势就已经非常稳健了,那时《都挺好》还没有上映。当然,目前在中国,还没涨够的城市已经寥寥无几,大部分已经填平了沟壑。


2.还没跌够的城市


这类城市目前占据主要阵营。甚至连中部主力城市武汉、网红成都都在其内。


今年,我们看到武汉已无往年3月光景,表现平平。大部分房源从去年12月挂牌至今价格略降。我记得,武汉房价是从2018年下半年开始下跌的,以保利心语小区为例,大约每平方米下降了几百元到一千元,目前房价逐渐止跌,价格平稳。连北京都需要2年的回落期,武汉不可能在半年内做到价值回归。当然对于武汉还有一个筑底时机,“根据以往大型会议召开的经验,2019年10月的军运会可能会带来房价上升的行情”。武汉的读者要时刻下半年的成交量。


成都,也是上波房价过分透支的城市。3月我们看的景象是基本之前拍出的“地王”项目盘销售处冷冷清清,“万人摇号”的景象不复存在,尤其是武侯新城所代表的豪宅区,麇集了金茂府、天宸原著、中粮瑞府、中铁建西派城等已售和将售的楼盘,不下十个,现在武侯新城“豪宅区”,滞销已然成为常态。


这些城市概念好,人口、经济皆是翘楚,主要是因为之前房价涨幅太高,过分透支了城市购买力,必须回落到基本价值面才有重新上升的动能。这类城市的行情转折点处于2018年。例如青岛、济南、郑州、大连都属于统一行列。这类城市上半年行情不再,下半年也够呛,不着急的话买房可以等到今年年底。


3.跌够反弹的城市


这类城市也有很多,例如厦门,经历了一年半的调控,房价跌了24%,廊坊,2年调控,房价跌了37%;无锡,2年时间跌了19%。这些大跌的城市,且有实际概念的城市都会在此波小阳春季,重燃房价火焰,企稳回弹。


至于三四线凉凉,之前在文章里讲过很多。今年3月基本所有三四线都没有上涨行情,失去棚改和春节返乡的两大支撑力,下半年的房价会继续下行,从有价无市转为,无价无市,但给三四线购房者一个建议,从下半年开始就要想办法淘笋,去找那些之前高价入手的二手房,新房由于政策保护,和开发商对信息的保护,不会有大的动静。


四、反弹不等于大牛


这几天很多购房者的神经都是紧绷的。昨天收到一份咨询:“子木老师,一线城市因房贷利率回调在加速回暖,会不会引发如2017年一样的大牛市?”


这位读者是北京的一位刚需,在2015年错过最佳上车时机后,患上了房价焦虑症——对房价极度敏感,想买房却资金不够,对某些大佬的唱空言论深信不疑,日日期盼房价会有一天能跌到符合自己的地步,每次房价上涨就紧张。


然而去年年底我让他上车时,他又以“资金不够,房价还有下跌空间”为由说再等等,一直等到把整个底部都等没了。于今,又紧张兮兮地问我是否会有新一轮大牛市。


那么,“这次房贷利率回调会不会引发新一轮大牛市”呢?答案是否定的。


历史就是解释未来的最好证据。我们可以观察到,每轮房价大涨都是“货币宽松+低利率”的产物。例如2015-2018年这轮房价,是在6次降准,6次降息下实现的,当时的房贷利率低至8折,首付杠杆比例低至20%。再往前推,2009年的大牛市,是在四万亿计划,7折利率,20%首付下促成的。


而如今,货币环境虽为宽松,但一直保持有节制的投放,前几天央行还因为有记者造谣“4月1日大降准”,而致函公安部要求查处,以此可见,央行对降准非常之小心,现在不单是楼市,也要照顾到股市的脆弱性。


在房贷利率层面,目前全国普遍还是上浮5%左右,北京这样的重要城市首套上浮10%,二套是20%。只能说利率只是回调到了常规面的程度,绝不是下放到7折-8折来刺激楼市。所以那些说大牛市的马上要来的媒体可以歇歇了。


来源:子木聊房

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