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席卷深圳、广州等地!这种房子,有麻烦了

深汕资讯中心 发布时间:2019.05.13 09:53:38
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楼市和股市两个市场,一直被喜欢拿来比较。


当股市下跌时,它是众矢之的,是被众人唾弃的对象。


所以当大家选择投资标的时,更多人会毫不犹豫的选择房子,一方面因为房子是实打实看得见摸得着的,实在不行了还能自己拿来住。


另一方面,从国内过往房价走势来看,它从没让人失望过。也正是因为这样,所以大把人试图通过买房来实现资产增值。


但最大的风险也在这,当大家只看到收益,却忘记风险时,往往最容易跌入“深坑”!


近日,不少城市的学位房,迎来了政策大变局!


在此类片区买了房的,资产缩水或将成为现实。


我们先来看两条与之相关的新闻报道。


1、《华润广州项目暗示“双名校”泡汤 业主质疑虚假宣传》


根据新闻报道,在2014年时,华润置地从以20.8亿元在广州华美奶厂附近拿了地,当时宣传资料显示,该区位拥有“双名校”。


学位房一直是很多购房者眼中是“香饽饽”,自然是求知若渴,但买房后,这些购房者梦碎了。


2019年广州市房租颁布《2019年天河区公办小学招生地段及招生计划表》,在该文件中显示,华润天河小区的配套措施,只有阳教育集团新办成员校奥体东小学,没有华阳小学。


也就是说,当初购房者以“双名校”的预期购买了该这的房子,但实际情况只有单学校的配置。而后业主找开发商理论,得到的答复是,开发商从未给出过配建华阳小学的承若,大家看到的“双名校”的宣传,只是销售人员的个人行为。


所以,此刻买了此类房子的购房者,估计是有苦说不出吧。


2、《万科云城学位积分骤降20业主哗然 ,回应:政策原因》



这个新闻报道,跟之前的也有相似的地方,都跟学位房有关。


上一则报道是因为周边的实际配套措施跟开发商描述不一致,而此次万科云城则是因为政策变动,导致该学位房积分政策的骤降。


万科云城的房子属性是属于公寓性质,随着政策变动,公寓申请学位的难度变得更大了。


在2017年到2018年时,万科云城业主子女申请入读深中南山创新学校,家庭住房积分最高可按满分40分积分,但现在家庭唯住房积分20分了,相比过去减掉了一半。


很多城市的学位房是实行的积分制,只有当你的积分达到政府规定的条件,你的孩子才能去房子配套内的学校去上学。


学位房之所以被大家看重,很大一个原因就是与学校挂钩,孩子能不能在大城市上得了学,上得是不是好学校,基本都是跟房子以及积分挂钩的,现在获取积分的难度变大了,那孩子上学的难度自然也同样加大了,房子的附加价值就变小了。


这个世界上,永远不会存在只涨不跌的资产,房子也不例外。


中国人害怕股市投资,而更认可房地产投资,归根结底,是股市的波动是立杆见影的,你现在买了,它明天是涨的还是跌的,马上就能看到,但房子不一样。


房子的波动相对稳定,它的收益和风险,并不会马上体现。


就拿前面所提到的两个新闻来说,如果开发商不跟你讲有周边有哪些确定的学校配套,那作为购房者的你,购买他们的学位房的风险是挺大的。但很多时候,周边的学校的情况并不是开发商所能决定的。


因为学区的划分,是教育部门所决定的,比如你买的学位房,原来是对应的A学校和B学校。但是随着学区的调整,可能就会有所变化,可能分到好的学校,也可能分到更差的学校!


在这也给大家提个醒。对于那些有购房名额、资金也足够的购房者,不要一看到有学位房的房源,就管他三七二十一先买了再说,这样踩到雷的概率还是挺大的,到时候学位房的附加价值变化了,房价的亏损,也只能你自己承担了。


而且这个风险并不小,既然是学位房,那最重要的自然是学位,它的潜在优势是“入学的条件”,购买学位房后可以享受其他房子没有的优势,是这些因素,才导致学位房比其他房子价格更贵。


如果将来有一天,你购买的学位房,入学条件变难了,或者以前有上名校的机会,现在却变成了一个没那么好的学校,自然预期就降低了,所以购房者蒙受损失就变成了预料之中的事。


当然,并不是说学位房不能买了,学位房相比其他房子房价更高,自有它高的道理,只是购买此类的房子时,尤其要注意风险,因为买到“高位价”的学区房是很容易的,但如果那些附加价值没有了,那房子的可能根本就不值那么高的价钱了。


所以购房者,在购买此类房子时,要格外小心,股市中怕“踩雷”,同样的,置业也怕“入错坑”。


房子除了拥有住房属性外,同样还拥有着投资属性。


当然,如果你是绝对的刚需,你可能并不会在乎房价的涨与跌。但是人就是会有私心的,买了房子的人总是希望自己的房子能够有一定上涨,最起码也要跑赢通胀不是。


但只要是投资,是总会具备风险的,买房的风险虽然无法百分百避免,但我们还是可以在事前尽可能规避。


就拿购买学位房这事来说,其实还有许多方法降低自己“入坑”的几率。


首先可以肯定,一般学区房紧俏的城市,绝大多数都属于一二线城市了,因为这些城市人多房少,而且学校更少,很多人买得起一二线城市的房子,但是不一定能够抢得到一二线城市的学位房。


但城市是分很多片区的,有些区是正在崛起的片区,有的则是收缩型片区,比如近几年的深圳,整体来看,深圳的南山区的学位房就要比深圳罗湖区的学位房性价比要高,踩雷的概率也更小。


因为南山区是科技企业汇集的区域,而罗湖区相对老化偏落后,存在学位退化的情况,哪怕是现在是有“名校”加成,但预期上差了许多,现在看某学校是名校,但几年后可能就“衰退”了,到时候房子的价值自然也得缩水。


所以,在选择学位房时,尽量不要选择那些持价高、学龄老的学位房。如果想要购买此类房子,最好选择那些位于崛起型新区,价位属于中等偏上的学位房,这也能最大程度上的规避风险。


除此之外,有以下几种风险必须注意:


1、你的房子是小户型的话(小于30个平方),则在未来可能被挤出“学位房”的范畴,这种风险得预防,如果资金充裕的话,尽可能不要购买小户型的学位房。


2、因为学位房的优势是有周边学校的好坏,以及入学的容易程度所决定的。所以自然就容易形成“鄙视链”,如果你买的是商品房,则它拿到的积分要比购买的是公寓拿得到的积分要高,那么商品房则更抢手,所以购买学位房时,应该优先考虑商品房,而不是公寓。


比如房子注册的时候户籍上的名字写的是自己,而不是自己父母或其他人,那么拿到的积分更高,这些优势都可能对学位房的价值起到不同程度的作用。


3、学位房还存在一种风险,有些城市的学位房开始从以前的“1对1”(你的房子对应的小学、中学)变成“1对多”(你的房子对应额度小学、中学发生了明显变化)。


所以我们在选择学位房时,没必要去购买那些顶级的,因为一旦政策变动,你的房子可能就买在顶部价了,我们必须优先去选择那些有进化能力的学位房。


总的来说,无论是在A股做投资,还是在楼市买房置业,从来都不会有一本万利的事。


在楼市“入错坑”,一点都不会亚于在股市“踩到雷”,每一位购房者必须有这样的心理准备。


来源: 楼市参考

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