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你城市的房价,涨还是跌?关键看这个!

深汕资讯中心 发布时间:2019.05.16 11:13:02
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你知道,中国最不愿意生孩子的一年是哪年吗?

 

没错,就是刚刚过去的2018。自1954年有统计以来,2018年出生率达到历史最低点,仅为10.94‰

 

这一年,全年出生人口仅为1523万人,与2017年的1723万人相比,足足少了有200万人;与2016年的1786万人比较,更是少了263万人。

 

如此严峻的人口问题,意味着什么呢?


1、出生率排行:海南青海最高,东三省垫底

 

先来看看各省市的出生率排行:



出生率最高的是海南、青海、广西等省份,为14‰左右,差不多是中国2000年前后的平均水平。即便出生率排第一的海南为14.48‰,还赶不上1999年中国平均的14.64‰。

 

这说明,中国的出生率下降已经是一个全国性的现象,没有一个省份还保持着高的人口出生情况。如今,人口增长的减少已成为不争的事实,任何一个地区都无法幸免。

 

这也是马云为什么要鼓励大家生孩子的原因之一:作为一个影响力巨大的企业家,有时候需要适当推动舆论,来解决国家面临的一些问题。

 

原来马云的“669(六天六次,关键要久)”,也是有一定社会学意义的。

 

再看看各省市差别,不难发现,高出生率的省份多为青海、广西、贵州等经济较落后的地区,而低出生率的区域则多为北京、上海、天津等经济发达的地方。

 

我们不难解释这个现象,一方面,经济发达地区的生活成本、生育成本都很高,想养一个孩子并不是那么容易,大家的生育意愿随之降低;


另一方面,经济发达地区的观念也比较进步,诸如“养儿防老”、“催婚催孙”等传统想法相对较少,人们不仅更重视自我价值的提升,也更加谨慎的思考自己能否担起抚育下一代的责任,这些也导致了出生率的降低。


2、出生率与经济情况:暴露出严重问题

 

那是不是出生率与经济发达程度就一定成反比呢?我们把各省的2018人均GDP 和2018出生率放在一张表格看看:



可以看出,并不是完全的反相关性。


山东,福建和广东。在经济富裕的情况下,出生率仍然不低。

 

山东受传统儒家文化影响较深,大多遵循传宗接代的孝道,且山东各市经济发展均衡,每个地方都能过上较为幸福的生活,并不存在明显的生育成本过高等现象。


福建部分地区仍存在传统的重男轻女观念,所以很多家庭为了有儿子不惜多次生育,且福州厦门两地常年年轻人口流入较多,这都导致了其出生率的上升。

 

广东一方面贫富差距较大,除珠三角以外其余地区并未像大家想象一样富裕,另一方面受潮汕地区多生多育观念的影响,生育力十分强劲,三方面也是因为广州深圳珠海等地的良好人口流入情况,为广东注入了大量年轻血液。

 

总之,这三个地方有着较好的经济情况和较高的人口活力,未来有着乐观的经济发展前景,对比三者的产业结构更能发现,广东第三产业占比高达54.2%,产业结构较其他两者更为健康,未来依旧会保持中国经济的领头羊地位。




出生率低的省市,也有经济不容乐观的地区。

 

经济惨淡的东三省出生率遗憾垫底,山西和内蒙古同样也出现了经济与出生率双低的尴尬。

 

有一个很有意思的事情,就是出生率东北垫底海南居首,难道东北人都跑到海南生孩子去了?

 

当然,这只是开个玩笑。

 

东北近年来受产业老化的影响,人口持续呈流出状态,年轻人的不断减少直接导致了其出生率的降低,东三省直接面临着人口老龄化的严峻形势。

 

与之相似的还有山西和内蒙古,出生率和人均GDP都排在全国末尾。

 

山西省的支柱产业为煤炭业及其衍生业,随着人民生活品质提高,对污染的限制也越来越高,煤炭市场逐年大幅缩水,就业岗位也随之不断减少,山西年轻一代的人才也开始纷纷外流。

 

内蒙古气候寒冷,寒暑变化剧烈,同时也存在着对“羊煤土气”等传统产业的依赖,所以在交通发达信息开放的今天,内蒙年轻人选择南下的也不在少数。

 

这也就不难理解两地对人才的渴求了。去年山西太原备受瞩目的 “先落户、后就业”政策,还有今年呼和浩特“落户半价买房”的新闻,都是热搜榜上的关键词。

 

当地政府在制定相关政策的同时,想必也参考了GDP和出生率等等这些数据。

 

总之,东北、山西、内蒙等等这些出生率面临严重下滑的地方,同样面临着产业老旧的问题,多元化的发展与经济结构的调整,成为了当前它们最重要的任务。

 

3、出生率与房地产:未来至少十年,还有大量刚需

 

提到生育的减少,我们难免会想到以下两个话题。

 

一是高房价成了最好的避孕药。

 

二是这几年出生率的持续走低,让房地产行业面临悲观的前景。

 

第一点毋庸置疑,按照我国国情,生孩子要结婚,结婚八成要买房,在房价与收入偏离程度越来越大的背景下,高房价阻挡了大部分人的成家进程。

 

并且,高房价透支了家庭很大一部分的消费能力,许多家庭背上长达30年的沉重债务后,很难再有心去要一个二胎,有些甚至连一胎都不想生。

 

不过第二点,地产行业的悲观真的成立吗?我们不妨来研究下出生率和房地产发展之间的微妙关系。

 

首先,我们来看看中国几十年来的出生率:



不难发现,中国在1982年和1987年的时候有两个生育高峰期,这两年诞生了大量人口。


而根据贝壳研究院《2018年全国购房者调查报告》显示,中国平均购房年龄在29.5周岁,那么按理说,在2011和2016年这两个时间段,即82年和87年出生的这批人于29岁左右买房的时候,市场也会迎来两个购房高峰期。

 

果不其然,2011和2016年前后正是中国房价暴涨的两个时期。


当然,这只是一个相关性,并无因果性,但推动上一波房价暴涨的人群,的确是80后这一波居多。

 

以此类推,未来10年房子的大部分需求,尤其是刚性需求,落在了90后身上。

 

尽管中国90后的数量没有80后多,但90后多为独生子女,掏空“6个钱包”的现象比比皆是,这部分群体的购买力,丝毫不比80后弱多少。

 

也许就在我们身边,就有不少90后在考虑买房的事情。

 

那么未来10年的房地产,仍旧有大量的需求支撑,楼市也还将继续保持一个上行趋势。


但00后的情况就有些不一样了,从2000年至今,中国的出生率一直保持在一个低位。


那么十多年后,等到这批00后开始成为购房主力时,整个房产的需求也随之持续走低。更现实的是,其父母70后和祖父母40后们,可能已经留下了数套房产给这些孩子,他们对房产的需求,只会更加减少。

 

10后的状况更加不容乐观,除了2015年开放二孩的时候出生率有所增长,从此以后出生率就迎来了新一波下降。按此趋势,10后的人数将与00后持平或更少,到那个时候,中国的房地产,也大概率走向衰退。


综上可得,房地产行业红利的消退大概会出现在00后成为购房主力军的时候,也就是2030年之后,从现在就说房地产行业不景气,显然是太过超前的想法。


至于有些自媒体从去年的出生率新低就推断出房产危机,那也是杞人忧天,危机怎么说也至少要等到去年的宝宝们开始买房的时候吧,也就是2048年前后,这离我们未免也太过遥远了。


4、大胡子的几个结论

 

①晚婚晚育已成为一个全国性的现象,这几年的二胎政策效果并不明显。按照社科院推算,中国将在2027年进入人口负增长状态,对经济发展势必造成严重影响。可以预计,这几年的落户政策将继续放开,补贴生育政策也会加大力度,国家会用各种办法鼓励人民早日成家。

 

②往南走,往沿海走,往年轻的地方走。年轻的人口和产业是一个地区的重要发展资本,广东、福建沿海都是不错的选择。相反,东北地区和其他的一些北方城市纷纷面临着产业老化和人口流失的双重问题,如果不作出及时调整,未来的经济形势将更加忧虑。

 

③提房价的转折点恐怕为时尚早。的确,从出生率来看,总需求的降低势必难以支撑长期的房价上涨。但目前来说,房地产行业的转折至少要等到这批90后买完房子,这次的出生率下降潮对地产的影响更是要等到2030年后,大家不必太过悲观。


④要弄懂你城市房价的未来走势,出生率与产业状况这两大关键指标不可忽视。一般来说,出生率高,产业还年轻的城市,潜力无疑是非常大的。

 

⑤至于生与不生,最关键的是在于你自己,你的生育观念、经济实力等等,而不必被社会上的大部分观念所绑架。毕竟一个新生命来到这个世界上,是因为爱呀!


来源:大胡子说房

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