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房子过户子女新规,“在世”办还是“离世”办?巨大不同需早知道

深汕资讯中心 发布时间:2019.07.05 09:25:26
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随着房价不断上涨,房产的价值越来越高。对于大多数普通家庭来说,房产是家庭最大的资产,这可是费尽毕生血汗钱换来的。对于老人来说,当自己离开时,都希望把自己的财产毫无保留传承给子女,至少可以确保子女能够住有所居,或者奠定基本的物质生活基础。


不过,关于房产的传承和分割问题一直困扰着大家。主要就是围绕两个焦点问题展开,一是房产分割如何做到不留后患?;二是房产传承如何做到支出最少的税费?事实上,之所以会出现这两大问题,主要还是受到我们国人传统思想影响。在发达国家,他们传承房产的主要方式就是立遗嘱,在生前就把房产分配安排得妥妥当当,很少有子女因为房产分割之事“对簿公堂”。




与发达国家不同的是,我们大多老人没有立遗嘱意识,子女们也难以启齿。截止到现在,我国还没有正式的遗产税出台,仅有的遗产税草案也没有落地。在现有最新规定下,关于房产过户给子女的方式主要有三种,即赠与、继承、买卖。但近日国家发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得应税所得项目的公告》中,对房产赠与免征个税。当大家看到这个新规后犯嘀咕:那么,房产过户给子女,采取“赠与”方式是不是最省钱的过户方式呢?下面,我们再把三种过户方式比较一下,看看哪种方式最省事省钱?




第一种:在世时,赠与过户


房产赠与,与我们日常活动中人与人之间赠送物品不一样。在我国,房产划归为不动产,根据相关制度,房产赠与需要办理相关手续,缴纳相关税费。在国家对赠与个税免除后,赠与产生的税费,由此前的4种变为3种,即公证费、契税、评估费,缴纳比例分别为房产评估值的1%、3%和0.25%。下面举例说明:


假如1套评估值为200万的房产,通过赠与方式过户,需缴纳公证费2万、契税6万、评估费0.5万,这三项费用合计为8.5万,占房产总价值的4.25%。这笔税费还是相当可观的。在北上深等城市,一套价值大几百万上千万的普通住宅,如果采用此种方式过户,一套房子过户费用差不多需要30-40万。随着未来还有可能上涨的房价,房产赠与过户费用只多不少。


第二种:离世后,继承过户


就当前国内情况来说,老人的房产过户给子女大都采用“离世后继承”这种方式。但我们要知道,这种过户方式非主动选择,正如文章开始提到受国人观念影响:一些老人认为,自己走后,房产反正都是留给子女的,所以不着急。还有一部分老人有顾虑,担心把房产过早的过户给子女会失去主动权,万一子女不孝顺、不管自己咋办?作为子女,同样难以启齿,如果主动说出来,还可能被误解为“惦记老人财产”,特别是子女比较多的家庭。


由于我们还没有实行真正意义上的遗产税,所以,“离世后继承”过户的办理手续相对简单。在税费方面,只需缴纳公证费与登记费两种,总花费大概在几百到几千元不等。仅相当于赠与过户费用的零头。但这种过户方式真的就适合大多数人吗?未必。

离世后继承过户,主要产生两个问题:一是子女较多的家庭,老人没有或没来得及立遗嘱分配房产,子女之间可能会因为分配比例发生矛盾纠纷,即使子女独立继承,还需要其他符合条件的继承人同意放弃继承方可;二是在过户时,当时虽只需交很少的钱,但如果子女已有住房,那么这套继承来的房子再转卖就需缴纳个税,为房产差额的20%。




第三种:在世时,买卖过户


凡是买卖过房产的人都有所了解,“在世买卖”过户房产就是跟我们平常买卖交易房产一样。税费主要包括增值税、契税和个税3种,其税率跟房产交易总值、面积、套数和不动产证取得时间有关。缴纳税率如下:


增值税:取得不动产证满2年,免交,不满2年,为房产交易总价5.6%;契税:满5年唯一房产,产证面积90平米以下,为房产交易总价1%,产证面积90平米以上,为房产交易总价1.5%,若为非唯一房产,为3%;个税:分普通住宅和非普通住宅,分别为房产交易总价1%和2%。




为方便对比,同样以200万的房产为例,假定这套住宅为普通住宅,产证面积120平米,取得不动产证已超5年。按照交易规则,买卖交易产生的增值税免交,契税为3万,个税为2万。买卖过户产生的税费共计5万,其他还有如几十元的登记费可忽略不计。这样算下来,“买卖过户”相比“赠与过户”少缴纳税费大概在40%左右。随着将来房产税推出,交易环节税费还会有进一步下降空间。


3种过户方式比较总结




在新规下,通过对上面3种过户方式分析比较发现:在生前“赠与过户”虽取消了个税,但其他税费仍然较高,占房产总价值的4.25%,而看似最省事省钱的“离世后继承”过户若再次转卖房产,需缴纳房产差值20%的个税,显然不适合大多数人。而只有在世时买卖过户,操作简单且税费相对最低。另外,老人卖掉房产后,不会使子女之间为分财产而反目,有利于家庭和谐。



来源:专聊房君  如有侵权联系删除


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