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楼市多空深度博弈,年底是买房好时机么?

深汕资讯中心 发布时间:2019.12.09 10:25:02
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过去的一个多月,楼市的大气候正在发生翻天覆地的变化,由此最近不管是在V信V博上留言评论的人,还是在星球里面深度交流的朋友,都被当前复杂的政策环境给弄懵了。


大多数人最直接的疑问就是——国家目前的政策到底是刺激还是打压房地产?岁末年初到底是买还是再等等?


今天的文章,书童就给大家梳理一下最近几组看上去矛盾的多空现象,帮大家理清买还是不买的问题。


第一组多空矛盾是调控放松和调控收紧的问题。


过往的几篇文章,书童也写了各地陆续放松调控的消息


11月22日,广州限购政策微调

11月25日,成都天府新区限购定向放松

11月28日,青岛城阳区、黄岛区变相放松限购

11月29日,佛山放松限购,人才购房零门槛

12月3日,中山限购放松,首套房零门槛

12月4日,成都高新区、近郊五区限购调整

据小道消息,东莞7日也放松限购了


也许最近调控放松的消息刷屏太多,给人一种限购要完全放松了的印象。


不过书童看的更加宏观一些,最近限购放松的城市分为两类。


一类是前期限购政策执行过严的城市,刚需被大量误伤,此次放松是为了响应这部分购房需求。


以成都为例,之前高新南区、天府新区只能在自己交社保的区内买房,不能到其他区买。恰巧高新南区的新盘供应量及其稀少,所以新闻里经常看到成都万人摇,并不是成都人想去摇,确实是没有房子可以买啊,不摇号买新房,就只能买高价的二手房了。


这一次成都陆续放松天府新区和高新区的限购政策,说白了就是对之前过严政策的一次纠错。


成都分区户籍和限购关系


短期看高新南区购房者的堰塞湖将得到很大程度的缓解,对于购房者是非常有利的。毕竟终于可以多一些选择了,万人摇号的事情未来会越来越少。


不过书童希望天府新区和高新区的购房者不要被政策放开冲昏了头脑,一冲动就跑去郊区买房。虽然短期看,郊区价格便宜,但是郊区就是郊区。政策放开了,你也得往人多的地方跑,即便选择多了,也必须挑好楼盘买,这是以后增值保值的关键!


另一类以佛山、中山为代表,它们放松调控是实打实的熬不住了。


粤港澳大湾区,以制造业和贸易起家。

制造业,最近几年日子都不太好过,利润打的很薄。

贸易,在过往两年的Maoyi站当中损失惨重。


因此,买被迫放松限购的城市,真的得考虑考虑了。城市经济基本面不好的城市,短期投资价值几乎不存在。


如果你是自住,那么我建议你等一等,不要急于下手,避免站岗。


站在调控放松对立面的是调控收紧,也许你已经很久没有看过这类新闻了,但是并不代表没有。


12月4日,黑龙江银保监会出台新规

1、严控房企拍地资金,不得贷款或融资

2、多层封顶、高层建到三分之二方能预售


是不是很奇怪?

大家印象当中经济好的城市调控放松了,而经济没那么好的黑龙江反而加紧了调控。


这里,书童建议大家不要过分忧虑调控放开和收紧的问题,优先把握大方向。什么是大方向?那就是调控转向了,过去两年是严控房地产,现如今是夜壶放心大胆地拿出来用。


第二组多空矛盾就是房地产规模的问题。


2019年年初的时候,许多专家都预测2018年将是中国房地产行业的天花板,15万亿的全行业销售额是不可逾越的高峰。


连段子手老板,融创的孙宏斌也在公开场合表示


全球的汽车产业是2万亿美元,去年中国房地产的销售已经超过全球的汽车产业,成为世界首屈一指的行业板块,以后中国房地产行业将会是箱体波动


言下之意就是行业规模已经到了天花板了。


行业的老大碧桂园和老二恒大,则用脚投票,一个拼命招博士造机器人,一个使劲撩贾跃亭做造车梦。


可到了2019年年底,整个房地产行业盘算了一下,发现房地产市场销售额、销售面积均出现了同比上涨,全年刷新2018年的记录已成定局。


这下尴尬了,所有人的脸都被打肿了,如果销售额突破16万亿,那么行业公认的的天花板也就不存在了。


不要认为这是一个简单的数据问题,当专家和从业者们都无比悲观甚至想转行的时候,行业却还在不断破新高,就说明了房地产行业在中国的生命力足够顽强,书童也无法完整解释这件事。


中国房价最终会多高?

或许只有丈母娘才知道!

只要结婚还得要买房子,那房价就没有天花板 。


第三组多空矛盾就是房贷利率之谜。


LPR推出的时候,央行副行长刘国强信誓旦旦地表示“新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降”。


可到了实际执行环节,事情就不那么简单了。


央行在11月连续开展了2次中期借贷便利(MLF)的操作,释放了几千亿的资金到商业银行体系。


要知道LPR是采用“MLF+加点”的形式产生的,虽说从2018年4月MLF的利率一直维持在3.3%的高位,可是银行体系内的钱多了,资金成本就低了,银行利润有保证,就会降低加点,连带LPR降低。


因此几次MLF操作之后,我们看到从9月份开始,1年期LPR已经连续下调3次,5年期LPR也在11月20日首次降低。


虽然央行降息的本意是支持实体经济的发展,解决中小企业融资难融资贵的问题,可是LPR的计算公式就是


房贷利率=LPR+基点


LPR降低了,除非央行人为强行加基点,不然房贷利率必然下降,这是个算数问题!


因此从长期来看,为了支持实体经济的发展,LPR逐渐下降是一个不可逆的趋势,所以房贷利率下降也是一个大概率事件。


易居研究院统计的11月份全国64个大中城市首套房的利率为5.58%,比10月份的5.63%下降了5个基点。


按照城市类别来看,一、二、三四线城市的房贷利率分别从10月份的5.15%、5.62%和5.69%下调为11月份的5.10%、5.57%和5.64%,房贷利率下降的趋势是十分明显的。


未来房贷利率,毫无疑问,肯定是会逐步降低的,但是在降低的过程中可能会有反复。如果通胀继续高企,而实体经济一路向好,那么LPR攀升,进而导致房贷利率上升也不是不可能。因此经济大环境是影响房贷利率降低最大的变量,但是长期来看,房贷利率逐步下降是一个不可逆的趋势。


第四组多空矛盾调控放松的城市,房价是涨还是跌?


相信这个问题是读者老爷们最为关心的问题,因为它牵涉到近期该不该买房。


书童以深圳为例。


深圳楼市的基本面是全市每年涌入约50万常住人口,而新盘供应量不足3万套,大约25个新深圳人抢一套商品房,供需矛盾异常突出。


另一边,深圳从2016年开始调控,至今已三年有余。期间由于高额税负的原因,积攒了一大批改善型需求未得到满足。


因此豪宅税新政实施以后,在热门片区出现了一个怪圈


1、改善型需求集中爆发,刚需恐慌性入市

2、改善型需求高价卖房,炒家趁机抬价

3、价格飞涨,导致原卖家怕踏空故而惜售

4、惜售带来成交量萎缩,炒家进一步抬价

5、抬价导致市场气氛紧张,价格进一步上升


之前的文章当中,书童就通过豪宅税新政第一周和第二周的成交量对比,分析过这个问题。


南山和宝安由于前期卖家惜售和炒家抬价的原因,在短短一个多星期的时间内就快速上涨了5%-15%。


市场里犹犹豫豫的买家看到自己心仪的房子在短时间内涨了几十万,心态直接崩了。要么投降,接受现有价格,匆忙入市;要么选择价格上涨较少的非热点片区。


近一年深圳二手住宅成交量价走势


从中原地产研究中心公布的量价数据当中,可以非常明显地看出,2019年11月深圳的二手房成交量已经创下了全年新高。


不仅仅是二手房市场在新政后出现异动,新房市场也是如此。


开发商们明显嗅到了新政后市场回暖的味道,扎堆开盘,这也就导致了11月深圳新房推售量创下了2019年的新高。


由于新房成交后备案延时较大的原因,书童暂时还不知道11月新盘销售的准确数据,但是通过最近开盘的几个楼盘——招商领玺、颐湾府、玖龙台二期顺销甚至日光的情况可以判断,11月新房实际销售量势必要创出一个新高了。


从微观市场上看,书童的一个投资客朋友最近半年都在进行着资产优化,按照深圳房圈内部的说法叫做“逢三退一”。


作为被优化掉的房产,一般来说都是被时间证明涨幅较慢的片区或者楼盘。在11月之前,这套房已经挂盘半年之久了,几乎就是小区最低价,可是依然连个看房的人都没有。


就在前几天,书童和这位朋友一起吃了个早茶,聊起那套房,他淡淡然地表示在11月底比之前加价20万给卖掉了。书童知道他的那套房,楼层和朝向算不上好,最终被加价卖掉着实让人错愕。


这位老投资客看我将信将疑的表情,就把他怎么配合中介,人为造成集中看房、集中抢房的情况给说了一遍。


我那套房,最后是3批客户抢着要。不过呢,我没选报价最高的那个,他首付周期太长了,卖了这套我还得买呢,拖不起。预计年后置换的高峰就要到了,我要赶在大多数人之前入手。


调控放松后,一二线城市的楼市到底会涨还是会跌,深圳算是个活生生的例子了。


需求旺盛、供需矛盾突出的城市,一旦调控放松,那就是烈火遇干柴,烧的红彤彤。


反之,基本面不太好的城市,放松调控的实际目的就是为了遏制楼市下行的趋势。


底子厚一点的还好,比如青岛、佛山,限购放松后,楼市会逐步趋稳,自住的朋友可以悠闲入场。底子薄的城市,比如鹤岗、呼和浩特、衡阳,调控放松那就是请君入瓮啊,越放松越应该远离!


来源:书童说房

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