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全国房地产政策变动监测报告(8月)

深汕资讯中心 发布时间:2020.09.10 11:56:47
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  一、本月楼市政策聚焦:中央强化房地产市场管控 地方调控“松少紧多”


  8月份,房地产政策环境持续收紧。中央层面,8月20日,住房和城乡建设部、人民银行召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并形成了重点房企资金监测和融资管理规则,此前关于房企融资的“345新规”在业内早已广泛流传;8月26日,住建部召开部分城市房地产工作商会,约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州六个城市,重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,要求落实“问题导向、快速处置”调控新原则。


  地方层面,8月份地方调控“松少紧多”,以南京、咸阳、无锡、深汕合作区等地为典型,对“限购限售限贷限价”政策进行补充调整,市场反响较大。此外,多地相继开展房地产市场专项整治工作。本期报告主要对8月份房地产行业政策进行梳理,并作解析。


  图1:8月典型地区房地产调控措施一览(部分)


  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  二、中央政策:坚持“房住不炒”定位,落实稳地价稳房价稳预期


  1. 政策跟踪

  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  2. 政策小结及重点政策解读


  (1) 政策小结


  继7月份中共中央政治局会议和房地产工作座谈会之后,在本月住建部与央行召开的重点房企座谈会和住建部召开的部分城市房地产工作会商会上,“房子是用来住的、不是用来炒的”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”再次被强调,中央层面对房地产调控保持坚定立场。


  在此基础上,本月中央主要围绕推动落实此前已出政策并加以具体细化展开工作,其中主要包括两个方面。第一,关于基建。国务院发改委发文推动基础设施领域不动产投资信托项目试点工作,并明确试点重点领域和重点行业,中国证监会也及时出台基础设施领域投资基金指引相关办法予以配合。第二,关于老旧小区改造和城市更新。住建部提出,要督促指导城镇老旧小区改造信息公开,强化工程建设全过程质量监管,并且强调,在城市更新的过程中,要切实加强对历史文化的保护,要按照应划尽划、应保尽保原则,及时查缺补漏等。


  (2) 重点政策解读:监管部门拟推行房企融资”345新规“


  8月,关于房地产企业融资的“345新规“在业内盛传。从多位业内权威人士及上市公司高管表态来看,“345新规”虽暂未得到官方证实,但已引起房地产企业普遍关注和重视。


  具体到“345新规”,是指监管部门为控制房地产企业有息债务规模,出台新规对房企设置“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。按照规则:

  1. “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以 2019 年 6月底为上限,不得增加;


  2. “二线”超出阈值为“橙色档“,有息负债规模年增速不得超过 5%;


  3. “一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过 10%;


  4. “三线”均未超出阈值为“绿色档“,有息负债规模年增速不得超过 15%。


  对此,中房研协认为,若新规落地实施:


  (1)房地产发展速度将趋向平稳,市场竞争格局将相对稳定,相对利好头部房企。新规通过设置三道红线,对房企有息负债规模进行严格管控,房企有息负债规模年增长率最高不得超过15%,且达标条件十分严苛,这意味着房地产融资环境将迎来较大力度收紧,促使房企降杠杆,以往通过高杠杆、高负债、高周转模式异军突起的机会不复存在,头部房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固,排名靠后房企实现弯道超越的难度进一步加大,房地产整体发展速度将逐渐稳定;


  (2)高负债率房企将面临较大的发展压力,低负债率房企则迎来发展机会,销售能力成比拼关键,行业洗牌提速。一方面,高负债率房企负债规模被限定低速增长甚至零增长,这意味着企业将无法再获得大规模融资,企业必须通过加快销售回款,提高内生性造血能力以维持企业正常运行和偿还债务所需;另一方面,以往房企通常是通过贷款或融资拿地,一旦融资受限,将直接大幅削弱企业拿地能力,而土储又直接关系企业的长期发展,高负债率房企将不得不面临发展失速甚至断臂求生的局面。相对而言,负债率控制较好的房企拥有更大的运营空间,在拿地方面也将有更多选择;


  (3)土地市场将逐渐回归理性,企业将从追求规模向提升产品品质转变。在融资收紧的情况下,房企拿地将逐渐回归理性,竞争抬升土地成交价格和土地溢价率的情况将大大减少,促使土地市场降温;高负债高杠杆逻辑走不通的情况下,开发企业将在制度引导下进一步开展产品升级换代,通过产品品质的提升,科技和智慧因素的注入,提高单位利润和附加值,企业生存的逻辑由此前的粗放型资金和土地规模经济到精细化管理和技术导向的品质经营。


表1:TOP100上市房企”三道红线“

  数据来源:上市房企2019年报,CRIC


  三、地方政策:落实“因城施策”,调控“松少紧多”


  1. 政策跟踪


  (1)行政限制政策

  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  (2)土地政策

  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  (3)公积金政策

  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  (4)住房保障政策

  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  (5)人口人才政策

  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  2. 政策小结


  中房研协测评研究中心监测统计,2020年8月地方出台房地产调控政策32条,较上月明显减少。其中,宽松性政策11条,紧缩性政策20条,中性政策1条。在近期中央层面多次强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的背景下,8月地方调控延续“松少紧多”的特点。


  单位:次

图2:近11个月地方楼市调控政策变化

  数据来源:中房研协整理


  从8月地方调控内容来看,地方收紧调控主要体现在增设行政限制、更改土地出让规则和加强市场监管等方面,典型代表如:南京采用摇号拿地以“限地价、限房价”,咸阳提高二套房贷款首付及限制商品房备案价格,无锡提高二套房贷款首付及增设离异家庭购房限制,阜阳、芜湖提高公积金贷款首付比例,杭州、西安强化住房租赁资金监管,海口、三亚、宁波等地开展房地产市场专项整治等。地方放宽调控则集中表现在人口人才政策上,典型代表有广州市荔湾区、白云区、番禺区、苏州市高新区、天津市、吉林省等地。此外,深汕合作区明确企业可认购商务公寓、合肥允许非住宅改建为租赁住房、海南上调住房公积金个人贷款最高额度等,也都在一定程度上对楼市调控起到了松绑作用。


  四、8月重要事项复盘


  数据来源:国家政府网站,中房研协整理


  五、房地产政策展望


  1. 中央层面


  近期,特朗普政府频频对我国发起挑衅,中美关系持续紧张,中美大国关系摩擦严重影响亚太地区甚至全球经济增长预期。国内,疫情防控已进入常态化防控阶段,但近两个月我国多地爆发罕见汛情,长江、淮河等流域遭受严重洪涝灾害,受灾范围广,经济损失大,是历史上较严重的一年。面对当前复杂严峻的经济形势,7月30日,习近平总书记在中共中央政治局会议上已明确提出,建立以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。8月24日,习近平总书记在经济社会领域专家座谈会再次明确,要以畅通国民经济循环为主构建新发展格局,同时强调,新发展格局决不是封闭的国内循环,而是开放的国内国际双循环。李克强总理在8月26日的国务院常务会议上提出,深化“放管服”改革和落实财政金融纾困政策并行推进,是激发市场活力、增强发展内生动力的重要举措,对做好“六稳”工作、落实“六保”任务至关重要,要推出新举措进一步做到门槛降下来、监管跟上去、服务更优化。


  在房地产方面,在住建部和央行召开的重点房企座谈会、住建部召开的部分城市房地产工作会商会以及央行发布的2020年第二季度中国货币政策执行报告中,均再次明确重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,中央对房地产调控保持坚定立场。从两次会议具体内容来看,下一阶段中央对房地产调控力度呈现加大趋势,监管范围覆盖所有能级城市,房企融资端将明显收紧,房地产长效机制将加快落实。同时,在严控资金违规流入房地产领域要求下,房贷利率走低趋势或将放缓,部分地区甚至有可能出现小幅回升。


  2. 地方层面


  在中央近期多次重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的背景下,近两个月地方出台楼市宽松性政策已明显减少,且主要通过人才引进和户籍新政。从8月26日住建部召开的部分城市房地产工作会商会约谈城市来看,二三线城市房地产市场已纳入重点监管范围,在坚持”房住不炒“”因城施策“的调控主基调下,未来二三线城市在制定房地产调控政策时将保持审慎甚至会略微保守,楼市松绑倾向从保市场主体角度出发拟定政策,需求侧或更加依赖人才政策。在疫情期间出台的房地产阶段性支持政策陆续到期和房地产市场监管力度加大的情况下,低能级城市实现房地产平稳健康发展面临更大压力。


  执笔:王铮嵘


  中房研协 测评研究中心 研究员


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