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政府提出房企融资“三条红线”,进一步规范融资环境

深汕资讯中心 发布时间:2020.09.11 12:48:46
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住建部和央行重点提出房企融资“三条红线”


  8月20日,住建部和央行召开了重点房企座谈会,明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。同时也宣布了房企融资的“三条红线”,即:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同,会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。这是近期政府对于房企融资推出的一项重要的控制措施,也为未来房企调整负债状况提供了指导性的方向。


  单月融资总额及成本环比均有所下降


  本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元,环比下降24.6%%,同比上升38.1%。其中,8月房企的融资发债总额为548.56亿元,环比下降24.7%,同比上升50.8%,8月房企整体发债量较于前两个月有所回落。本月单月融资成本5.17%,环比下降1.01个百分点;其中境外发债成本6.66%,环比下降0.53,主要在于本月境外发债量相对较少,且发债房企多为历来成本相对较低的房企,境内发债成本环比下降0.27至4.46%。


 融创和华润旗下物业公司申请上市


  本月没有房企或房企旗下业务公司成功上市,而在上市申请方面,本月虽然没有房企申请上市,但是融创和华润旗下的物业公司融创服务和华润万象生活分别在6日和31日递交了上市申请,期后宋都服务也在9月2日更新了已到期的招股书。因此截至2020年8月底,在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有11家和12家。


  万科完成入股泰禾


       南国置业拟吸收合并电建地产


  本月3日万科完成了对泰禾的入股,成为其第二大股东。万科的入股给债权人等各方传递了积极的信号,有利于之后债权重组的推动。本月27日南国置业宣布拟吸收合并大股东中国电建旗下的电建地产,合并之后的企业将在深交所上市,中国电建将成为上市公司的直接控股股东。


  企业发债


  债券发行:房企发债较前两月有所回落


  本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元,环比下降24.6%%,同比上升38.1%。其中,境内债权融资760.06亿元,环比上升5.5%,同比上升68.2%;境外债权融资205.98亿元,环比下降60.1%,同比下降27.2%。本月境内债权融资仍表现强劲,同环比实现上涨;境外债权融资由于前两个月的融资量相对较大,本月下降幅度明显。而8月20日住建部和央行举行的重点房企座谈会上明确了“三条红线”细则,使得房企对自身的融资额度使用更加审慎,房企整体的融资量下降。累计来看,2020年1-8月房企融资总额10202.79亿元,同比微降1.9%,其中境内债权融资同比增长18.7%到5783.48亿元,境外债权融资同比下降31.0%到3068.43亿元。


       其中,8月房企的融资发债总额为548.56亿元,环比下降24.7%,同比上升50.8%,8月房企整体发债量较于前两个月有所回落。境外美元债本月大幅下降,境外发债约达172.80亿元,环比下降60.0%,同比上升31.8%;此外,境内发债375.76亿元,环比上升26.4%,同比上升61.5%。境内发债从主要的融资结构上看,本月房企境内公司债发行237.56亿元、中期票据96.70亿元、融资券33.50亿元,分别环比上升58.16%、上升2.33%、下降28.72%。整体来看,2020年前八月累计发债5982.55亿元,同比增长67.7%,其中境内发债2178.63亿元,同比增长121.3%,境外发债3803.92亿元,同比增长70.6%。


  本月单月融资成本5.17%,环比下降1.01个百分点;其中境外发债成本6.66%,环比下降0.53,主要在于本月境外发债量相对较少,且发债房企多为历来成本相对较低的房企,如旭辉发行了两笔均为6.0%以下的境外债券;境内发债成本环比下降0.27至4.46%。截至2020年8月房企新增债券类融资成本6.20%,较2019年全年下降0.87个百分点,其中境外债券融资成本达8.06%,较2019年全年增长0.02个百分点;境内债券融资成本4.25%,较2019年全年下降1.07个百分点。


       具体企业表现来看,8月发债最高的企业为世茂集团,发债总量约为37亿元,主要为其于共计了2笔共计37亿元的公司债,融资利率分别为3.90%和3.99%;此外,中海地产和华润置地分别发行了20亿元和15亿元的公司债,利率较低,均为3.20%。这两家企业作为央企且均是财务稳健的行业龙头,在目前利率下行的背景下容易获得更低的融资成本。


 债券期限:本月到期债券类526.58亿元


  本月房企有25笔债券到期,金额共计526.58亿元,房企需偿债量较大。其中,到期金额最高为龙光地产2015年发行的一笔40亿元的公司债,其中已于2017年提前赎回2.38亿元。此外,融创中国本月有3笔债券到期,分别是2笔共计50亿元公司债和1笔共计4亿美元的境外优先票据。 


  提前关注到2020年9月将有30笔债券到期,金额共计446.25亿元,环比下降15.3%,但属于年内偿债高位。单笔金额最高为世茂集团2015年发行的一笔60亿元的公司债,此外万科的一笔50亿元的公司债也将到期。


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